Wohnungsmodernisierung

alle baulichen Massnahmen, die den Gebrauchswert einer —Wohnung erhöhen (klassischer Modernisierungsbegriff) und damit dem "filtering down" der Wohnungen entgegenwirken (filtering). Seit dem (1986 weitgehend aufgehobenen) "Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Massnahmen zur Einsparung von Heizenergie" (ModEnG), das die gemeinsame Modernisierungsförderung von Bund und Ländern regelte, ist der Begriff der Modernisierung jedoch vielschichtiger definiert, so dass man heute unter Modernisierung folgende Massnahmen unterschiedlicher Art und Zweckrichtung zusammenfasst: · Wertverbesserung (Erhöhung des Gebrauchswertes einer Wohnung durch Verbesserung des Zuschnitts, der Belichtung, der Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, der sanitären Einrichtungen etc.); · Massnahmen zur Energieeinsparung (Wärmedämmung von Fassaden, Fenstern, Türen; Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen; Wärmerückgewinnung etc.); · Neuschaffung von Wohnraum durch Um-und Ausbau im Sinne von § 17, II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG); · Verbesserung der Umgebung des Grundstücks. Die Unterscheidung der einzelnen Modernisierungsmassnahmen ist von praktischer Bedeutung, weil hieran unterschiedliche Regelungen hinsichtlich staatlicher Förderung (Darlehen, Zuschüsse, Abschreibungsvergünstigungen), Duldungspflicht des Mieters und Befugnis zur Mieterhöhung geknüpft sind. So z. B. · können Um- und Ausbaumassnahmen nach § 17 II. WoBauG wie Wohnungsneubau gefördert werden (Wohnungsbaupolitik); · ist die Duldungspflicht des Mieters nach § 541 a und § 541 b BGB von den jeweiligen Modernisierungsmassnahmen abhängig; · erfolgen bei preisgebundenem Wohnraum (z. B. Wohnungen im sozialen Wohnungsbau) Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungsmassnahmen nach dem System der Kostenmiete;

· hat der Vermieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Wahl, die Miete nach dem Prinzip der —Vergleichsmiete oder um jährlich 11% der Modernisierungskosten zu erhöhen. Aus volkswirtschaftlicher Sicht zählt die Wohnungsmodernisierung zu den Aufgaben der Wohnungsbestandspolitik. Ziel ist die Heranführung der qualitativen Struktur des —Wohnungsbestandes an den als jeweils gültig erachteten Wohnstandard. Während die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung vom 25.5. 1987 eine grundlegende Änderung der Struktur des Wohnungsbestandes und damit tendenziell sinkenden Modernisierungsbedarf in den alten Bundesländern gegenüber der letzten Stichtagserhebung von 1968 belegen, zeigen Wohnungsbestandsanalysen für die neuen Bundesländer hinsichtlich Wohnungsmodernisierungen einen extrem hohen Investitionsbedarf. Literatur: Fischer-Dieskau, J./Pergande, H.-G./ Schwender, H. W, Wohnungsbaurecht, Kommentar, Bd. 5: Mietrecht, Heizkostenverordnng, Modernisierung, Essen 1991. Bartholmai, B./Melzer, M., Künftige Perspektiven des Wohnungsbaus und der Wohnungsbaufinanzierung für das Gebiet der neuen Bundesländer, DIW, Beiträge zur Strukturforschung, Heft 120, Berlin 1991.

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