Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen, auch Hypothekarkredit genannt, ist ein langfristige! Kredit, der durch eine Immobilie abgesichert wird. Da eine Immobilie eine hohe Sicherheit darstellt, haben diese Kredite in der Regel einen niedrigen Zinssatz (Zins). Wird das Darlehen durch eine Immobilie bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 % abgesichert, spricht man auch von einem erstrangigen Hypothekarkredit oder Realkredit. Da der Hypothekarkredit in der Regel langfristig ist, besteht ein weiterer Vorteil in einem niedrigen Tilgungssatz und damit einer niedrigen Darlehensrate. Normalerweise ist der Zinssatz für eine gewisse Zeit fest, was man Zinsbindung nennt. Die Zinsbindung ermöglicht dem Bauherren eine gewisse Planungssicherheit.

Im Prinzip sind jedoch zwei Arten von Zinsvereinbarungen möglich (und auch üblich): Bei der schon erwähnten Festzinsvereinbarung wird der Zinssatz für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben. Der Festzins wird nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart, sondern nach einer bestimmten Frist, z. B. zehn Jahre, werden die Konditionen des Darlehens neu ausgehandelt. Während der Zinsbindung ist der Darlehensnehmer damit vor einem Zinsanstieg geschützt.

Bei der Vereinbarung eines variablen Zinses hingegen trägt der Darlehensnehmer das Zinsänderungsrisiko. Je nach dem Stand des allgemeinen Zinsniveaus steigt oder sinkt die monatliche Belastung aus dem Kredit.

Kommt der Ablauf einer Zinsbindung in Sicht, erhält der Kreditnehmer von seiner Bank ein Verlängerungsangebot zugesandt. Die meisten Kunden akzeptieren die Verlängerung ohne eine Neuverhandlung, mit der man womöglich noch bessere Konditionen als die vorgeschlagenen erreichen kann. Ganz und gar aus dem Blickfeld rückt die Möglichkeit, sich nach einem neuen Kreditgeber umzuschauen.

Den von der Bank gebotenen Anschlußkredit ohne Prüfung zu schlucken bedeutet, sich beispielsweise die Möglichkeit einer Sondertilgung zu verbauen. Nach Ablauf der Zinsbindung nämlich kann ein beliebig hoher Betrag zur Tilgung der Kreditschulden an die Bank gezahlt werden, ohne daß sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Mit einer Sondertilgung ist jedoch nicht bloß der Kredit eher abbezahlt (Verkürzung der Laufzeit), man spart auch bei den Zinsen.

Bei einem Bankwechsel entstehen Kosten. Das sind einmal Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine von der neuen Bank verlangte Gebühr für die Abtretungserklärung. Dennoch kann ein Bankwechsel sinnvoll sein, wenn die neue Bank spürbar bessere Kreditkonditionen bietet. Ein Wechsel sei bereits zu empfehlen, schreibt FINANZtest in der Ausgabe 8/2000 (August 2000), wenn »die neue Bank den Zinssatz der Hausbank auch nur 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte unterbietet.«

Auch während der Zinsbindung kann eine Kündigung des Kredites und der Wechsel zu einer anderen Bank nicht nur sinnvoll, sondern auch kostenlos möglich sein. In der oben angeführten Ausgabe heißt es dazu in der Zeitschrift FTNANZtest (Hervorhebungen im Original):

»Den teuren Kredit kündigen und gegen ein günstigeres Darlehen tauschen -während der Zinsbindung ist das in der Regel nicht oder nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Doch es gibt Ausnahmen.

Zehn Jahre vorüber. Bei einer langen Zinsbindung von beispielsweise 15 oder 20 Jahren kann der Kredit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, wenn seit der Auszahlung des Kredits zehn Jahre vergangen sind. Dieses gesetzliche Kündigungsrecht gilt für Kredite, die ab 1987 abgeschlossen wurden.

Keine Grundbuchsicherung: Mitunter wird ein Baudarlehen nicht durch die Eintragung eines Grundpfandrechts (Grundschuld oder Hypothek) gesichert, sondern gegen andere Sicherheiten - zum Beispiel eine Bürgschaft - vergeben. In diesen Fällen kann der Kreditnehmer das Darlehen schon kündigen, wenn seit der Auszahlung des Kredits ein halbes Jahr verstrichen ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Variabler Zinssatz: Kredite mit veränderlichem Zinssatz kann der Kreditnehmer ebenfalls jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.«

Hypothekarkredit.

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