Wohnung

Begriff der Wohnungswirtschaft für die bei Gebäude- und Wohnungszählungen zu erfas- sende Einheit. Im statistischen Sinne besteht eine Wohnung aus einem oder mehreren Räumen (darunter stets eine Küche oder zumindest ein Raum mit Kochgelegenheit), die die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Eine Wohnung hat grundsätzlich einen eigenen abschliessbaren Zugang sowie Wasserversorgung, Ausguss und Toilette, die jedoch auch ausserhalb des Wohnungsabschlusses liegen können (Wohnstandard). In ökonomischer Hinsicht zeichnet sich das Gut Wohnung durch produktions- und nutzungsspezifische Besonderheiten aus, die das Geschehen am Wohnungsmarkt entscheidend beeinflussen. (1) mangelnde Substituierbarkeit: Das Gut Wohnung erfüllt neben Kleidung und Nahrung Grundbedürfnisse des Menschen. Die grundsätzliche Notwendigkeit und die Definition eines (kulturellen) Mindeststandards der Wohnungsversorgung prägen die Rahmenbedingungen der staatlichen -Wohnungspolitik. (2) mangelnde Teilbarkeit: Das Gut Wohnung ist nicht oder nur bedingt teilbar mit der Folge, dass der nachfragende Haushalt auf Preisveränderungen nur durch den Sprung zwischen zwei Wohnungstypen reagieren kann. Die konventionellen Konzepte der Preis- und Einkommenselastizität der Nachfrage sind somit auf den Wohnungsmarkt kaum anwendbar. (3) mangelnde Verkehrsfähigkeit: Wegen der Standortgebundenheit des Gutes Wohnung zerfällt der Wohnungsmarkt in eine Vielzahl von regionalen und lokalen Teilmärkten. Die Standortgebundenheit verweist eine Wohnungsmarktanalyse gleichzeitig auf den Bodenmarkt bzw. den Markt für Bauland. (4) Heterogenität: Neben dem Standort sorgen weitere Gutsmerkmale (Wohnungsgrösse, qualitative Ausstattung, Wohnungszuschnitt) für eine Differenzierung des Wohnungsbestandes. (5) mangelnde Marktinformation: angesichts der Heterogenität und der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit des Gutes Wohnung sowie der Schwierigkeiten und Kosten, die bei der Erlangung von Marktinformationen für einen Haushalt, der nur selten am Wohnungsmarkt als Nachfrager auftritt, entstehen, verfügt der Haushalt bei Markteintritt oft nur über unrealistische Vorstellungen vom vorhandenen Wohnungsangebot und den herrschenden Preisen. Da aber auch auf der Angebotsseite aufgrund der Gutseigenschaften keine vollständige Markttransparenz gegeben ist, wird lediglich das Zustandekommen eines globalen Marktausgleichs verhindert. Wohnung

(6) geringe Marktanpassungsgeschwindig- keit: Der langwierige Herstellungsprozess des Gutes Wohnung sowie der jeweils im Vergleich zum vorhandenen Wohnungsbestand geringe Neuzugang durch den Wohnungsbau verhindern eine rasche Anpassung an geänderte Qualitätsnormen oder neue Konsumentenpräferenzen. (7) hohe Produktionskosten und lange Nutzungsdauer: Die lange Lebensdauer des Gutes Wohnung und die damit verbundene langfristige Nutzungsmöglichkeit (bzw. Marktwirksamkeit) führen zu einer langfristigen Bindung des eingesetzten Kapitals. Die durch die Entwicklung der Baupreise und des Wohnstandards bedingten hohen Herstellungskosten erfordern i. d. R. einen beträchtlichen Anteil an Fremdfinanzierungsmitteln (Wohnungsbaufinanzierung). Ferner zwingen die genannten Gutseigenschaften zur ständigen Instandhaltung bzw. Modernisierung (Wohnungsbestandspolitik). (8) Verkauf und Vermietung: Das Gut Wohnung kann (neu oder gebraucht) gekauft oder gemietet werden, was zu einer Aufsplittung des Wohnungsmarktes in einen Markt für Wohneigentum und einen Mietwohnungsmarkt führt. (9) Siedlungsbildung: Eine Wohnung ist i. d. R. nicht isoliert für sich gelegen, sondern steht in (mehr oder minder) enger Gemeinschaft mit anderen Wohnungen. Hieraus resultieren siedlungsstrukturelle Zusammenhänge, die die Wohnungsversorgung mit den Bereichen der Stadtplanung, Landesplanung und Raumordnungspolitik verbinden. (10) Abhängigkeit von Investitionsentscheidungen Dritter: Der Nutzungswert des Gutes Wohnung hängt von der Qualität des (baulichen und sozialen) Wohnumfeldes sowie dem Angebot kommunaler Dienstleistungen (Infrastruktur) ab. Literatur: Heuer, J. H. B., Die Wohnungsmärkte im gesamtwirtschaftlichen Gefüge, in: Jenkis, H. W (Hrsg.), Kompendium der Wohnungswirtschaft, München, Wien 1991, S. 22 ff.

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