Bauherrenmodell

Konzept zur steuerbegünstigten Erstellung von Immobilieneigentum (Immobilien) durch Schaffung einkommen-(steuer)mindernder Buchverluste. Die dem Bauherren zuzurechnenden Aufwendungen können unter Umständen während der Bauphase sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden. Je nach der persönlichen Einkommensteuerbelastung (- Einkommensteuer) lassen sich dadurch große Teile des Eigenkapitals durch Steuervorteile finanzieren. Sonderformen: Bauträgermodell, Erwerbermodell.

(KölnerModell). Hierbei schließen sich Kapitalanleger über einen • Treuhänder zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen. Diese errichtet Eigentumswohnungen usw. zur späteren Vermietung. Da sich in der Bauphase hohe Werbungskosten ansammeln, entstehen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hohe Verluste. Diese ermöglichen es den Bauherren, über Steuerersparnisse und Mieteinnahmen den Erwerb der Immobilien teilweise zu finanzieren. Beim »Mietkauf-Modell« gilt diese Regelung jedoch nicht. Auskünfte erteilen die Bausparkassen.

Bei dieser Form der Kapitalanlage in Immobilien tritt der Anleger nicht als Käufer der Immobilie auf, sondern als Bauherr. Da nur selten eine einzelne Privatperson ein größeres immobiles Objekt errichtet, wird das Bauherrenmodell vorwiegend von Bauherrengemeinschaften genutzt. Sinn des Modells ist das Ausnutzen von Steuervorteilen.

Dazu muß der Anleger oder die Anlegergemeinschaft eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen: Nur wer das tatsächliche Bauherrenwagnis und -risiko trägt, ist als Bauherr anzusehen. Sind Bauherr und Erwerber identisch, gibt es nur geringe oder keine steuerlichen Vorteile.

Erwerb von Haus- und Wohnungseigentum, bei denen der Kapitalanleger aufgrund vertraglicher Konstruktionen Bauherr und nicht Käufer des Objektes wird. Dies führt gegenüber dem herkömmlichen Kauf einer Immobilie vom Bauträger zu beachtlichen Steuervorteilen und kennzeichnet eine Umorientierung im Wohnungsbau weg von der rentierlichen Kapitalanlage hin zur steuersparenden Investition. Die Grundkonzeption des Bauherrenmodells entspringt dem sog. Kölner Modell. Dabei schliessen sich die Interessenten zu einer Bauherrengemeinschaft (genauer zu einer Innengesellschaft in Form der BGB-Gesellschaft) zusammen, um ein Grundstück zu erwerben und unter Einschaltung eines Generalunternehmens zu bebauen. Die Planung des Bauvorhabens ist i.d.R. bereits abgeschlossen, ehe der Initiator der Bauherrengemeinschaft auf dem Immobilienmarkt um Bauherren wirbt. Zur Entlastung der Bauherren werden i.d.R. ein Treuhänder und ein Baubetreuungsunternehmen zwischengeschaltet. Initiator und Baubetreuungsunternehmen sind dabei in der Praxis weitgehend identisch. Der vom Baubetreuer eingesetzte Treuhänder wird von den einzelnen Bauherren beauftragt und bevollmächtigt, sie beim Erwerb der Miteigentumsanteile am Grundstück und bei der Durchführung des Bauvorhabens zu vertreten. Das Bauvorhaben selbst wird von dem Baubetreuungsunternehmen auf Namen und Rechnung der einzelnen Bauherren durchgeführt. Die Konzeption des Bauherrenmodells erweckt das Interesse der Kapitalanleger, weil das Steuerrecht durchgehend den Bauherren gegenüber dem Immobilienerwerber bevorzugt. Das entscheidende Kriterium - und dies gilt für alle Varianten des Bauherrenmodells - ist mithin die Bauherreneigenschaft. Der Kapitalanleger muss das für einen Bauherren typische und umfassend zu verstehende Bauherrenwagnis tragen und sowohl rechtlich als auch tatsächlich die Möglichkeit haben, auf die Planung und Ausführung des Bauvorhabens wie ein Bauherr Einfluss zu nehmen (vgl. sog. Bauherrenerlass der Finanzverwaltung vom 13. 8. 1981, Bundessteuerblatt I, S. 604). Durch eine umfangreiche und komplizierte Vertragsgestaltung, die den Kapitalanleger als Bauherren deklariert, zeigen sich bislang folgende steuerliche Vorteile in der Bau- und Vermietungsphase: • Durch die Verlagerung von Einkommensund Kirchensteuerzahlungen in künftige Veranlagungszeiträume lassen sich Zinsgewinne erzielen, da alle während der Bauphase anfallenden Nebenkosten - soweit sie nicht Grundstücks- oder Gebäudeherstellungskosten sind — als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden können, sofern sie dem einzelnen Bauherren direkt in Rechnung gestellt werden. Beim regelmässig hohen Fremdkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung kann die Summe aus Fremdkapitalzinsen, Disagio, Geldbeschaffungskosten, Gebäudeabschreibungen etc. - bezogen auf den Eigenkapitaleinsatz - zu sog. Verlustzuweisungen von über 100% führen. Allerdings stehen die Finanzgerichte diesen VerlustzuWeisungen zunehmend kritischer gegenüber. • Eine Grunderwerbsteuerbefreiung wird erreicht, indem sich die Bauherren zu einer "Aufbaugemeinschaft" zusammenschliessen. • Umsatzsteuerliche Vorteile entstehen, wenn der Bauherr die während der Bauphase in den Werbungs- und Herstellungskosten in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend macht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Bauherr seine Option gemäss § 9 Umsatzsteuergesetz ausübt und auf die Steuerfreiheit künftiger Mieteinnahmen verzichtet. Nach Art. 36 des Haushaltsstrukturgesetzes vom 22.12. 1981 kann diese Umsatzsteueroption jedoch nur noch für solche Wohnobjekte ausgeübt werden, die vor dem 1.4. 1985 fertiggestellt wurden. • In der Vermietungsphase spielen wiederum die Werbungskosten (Zinsaufwendungen, Abschreibungen, Betriebs- und Verwaltungskosten) die entscheidende Rolle, da sie i. d.R. ebenfalls zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen. Bei der Bewertung der Vorteilhaftigkeit des Bauherrenmodells müssen - abgesehen von einer Preis- und Konzeptionsprüfung, einer Beurteilung der Lage und qualitativen Ausstattung des Objekts sowie einer Bonitätsprüfung aller am Projekt beteiligten Unternehmen - die finanziellen Konsequenzen aller Perioden des gesamten Planungszeitraumes beachtet werden. Es genügt nicht, die meist sehr hohe VerlustZuweisungsquote und die damit während der Bauphase erzielbaren Steuererstattungen zu berücksichtigen; auch die Liquiditätsbelastung der Perioden nach der Baufertigstellung ist im Auge zu behalten. Literatur: Tewes, D., Steuerlich anerkannte Bauherrenmodelle, Kissing 1981.

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